Строительство объекта культуры и искусства и коммерческого объекта на земельном участке по адресу: Морская наб., участок 1 (устье р. Смоленки)

Документы, запросы и ответы на них

История и суть вопроса

Территория, где планируется разместить театр песни Аллы Пугачевой, расположена на пересечении оси проезда по Морской набережной и створа реки Смоленки, на острове, образованном рукавами реки Смоленки при впадении ее в Финский залив. Планировка этой территории возникла в результате реализации проекта детальной планировки (ПДП) «Района северо-западной части Васильевского о-ва и о-ва Декабристов», разработанного и утвержденного решением ЛГИ № 1135 от 07.12.1965. Именно в соответствии с этим проектом русло реки Смоленки было повернуто в западном направлении до своего нового устья, спрямлено и обрамлено гранитной набережной. Основной особенностью этого решения является то, то новое русло было построено по оси, которая продолжает ось Невского проспекта. По спрямленному по этому плану руслу Смоленка течет от Наличной улицы в сторону залива и, прейдя улицу Кораблестроителей втекает в широкий пруд, в плане представляющий собой правильный квадрат, сидящий на оси русла реки. Западной гранью пруда является проезд, устроенный по Морской набережной. Далее Смоленка разделяется на два рукава, которые продолжают прямые линии южного и северного берегов пруда, идущих до самого берега залива. Эти два рукава Смоленки оставляют между собой искусственный остров так же правильной прямоугольной формы (140 метров с юга на север и 220 метров с запада на восток), который оказывается на оси русла Смоленки и замыкает собой ее створ. Одной из самых острых тем архитектурно-градостроительных поисков всех лет был поиск образа «Морского фасада» Ленинграда-Петербурга. При этом устью Смоленки всегда отводилась роль определенного апофеоза — визуального разрыва в монолитной стене домов, выходящих на набережную, через которое морской простор втекает в город — своеобразный «вход» в город. А со стороны города — визуальная связь сжатого внутригородского пространства, с простором, ничем не прегражденным до самого горизонта — своеобразный «выход» из городской сутолоки в безграничное пространство. В период советского градостроительства во всех поисках композиции застройки набережной и примыкающих к ней кварталов территорию этого острова предлагалось оставлять с гладкой незастроенной поверхностью, не останавливающей на себе взгляд, который должен был проскользить над ней и унестись к горизонту. Даже, если и возникали предложения завершить перспективу Смоленки высотным зданием, размещали его не по оси, а с боку, оставляя свободным просвет по оси реки.

В середине 1990-х здесь хотели построить небоскреб «Петр Великий» высотой 100 метров. Однако осознав, что такое здание может возникнуть в перспективе Невского проспекта за шпилем Адмиралтейства, от этой идее отказались.

После этого территория острова оставалась неприкосновенной, в том числе и согласно Концепции Генерального плана Санкт-Петербурга2002-2004 годов.

В материалах Генерального плана, утвержденного в 2005 году, территория этого острова целиком была отдана функциональной зоне «Д1» — зоне многофункциональной общественно-деловой застройки, которая покрывала ее единым монолитным пятном. В 2008 году были внесены изменения в Генеральный план, и это пятно оказалось разрезанным зоной «У» — зоной улично-дорожной сети, которая в данном случае представлена участком улицы, именуемом «Морская набережная». Тем самым зона «Д» уменьшилась в площади с 3,16 га до 2-х пятен 1,54 и 0,78 га.

Рис. Фрагмент Генерального плана Санкт-Петербурга подпись: Синей штриховкой отмечен участок, предоставленный для строительства театра.

Установление функциональной зоны «Д1» в Генеральном плане 2005 года было связано с интересами размещения здесь общественно-торгового комплекса. Торговый дом Кремлевский подготовил Концепцию строительства административного здания. Участок в 2,5 га уже был предоставлен для соответствующих проектно-изыскательских работ. Так же озвучивалась идея строительства Военно-морского музея, возможно совмещенного с торгово-общественным комплексом.

Сообщения об идее строительства Дворца песни Аллы Пугачевой по сведениям, которые можно найти в интернете, появились в 2006 году (www.bn.ru). Тогда еще не уточнялось, в каком месте Васильевского острова будет построен театр, однако в 2007 году этот остров уже уверено выступал претендентом на место для размещения театра. С 2007 года ООО «Котвил + СПб» в качестве заказчика в соответствии с распоряжением КГА № 2539 от 31.08.2007 подготавливал документацию по планировке территории. Но этот проект до окончания доведен не был. 31.10.2008 года был образован земельный участок с кадастровым номером 78:6:2242:1. Его площадь тогда составляла 33390 кв.м. Поскольку изменения в Генеральный план были введены законом СПб № 274-44 от 12.05.2008 г., следует обратить внимание на то, что границы этого участка были установлены с нарушением генерального плана, так как согласно им в составе земельного участка дважды оказалась зона У — отрезки улично-дорожной сети, а именно — Морской набережной.

22.12.2008 года было выпущено распоряжение Правительства СПб № 1648 о проведении проектно-изыскательских работ ООО «Театр песни Аллы Пугачевой». Во исполнение этого распоряжения КГА в 2009 году разработал проект границ нового земельного участка (по заказу ООО «Театр песни Аллы Пугачевой»), теперь уже площадью 27411 кв.м. 13.05.2010 г. этот участок был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 78:6:2242:2. Предыдущий участок был аннулирован. 09.03.2011 года снова был образован новый земельный участок, теперь с кадастровым номером 78:6:2242:3, теперь уже с пометкой о том, что он прошел межевание, но с границами идентичными границам земельного участка 78:6:2242:2 и той же площадью 27411 кв.м. Как и в случае с первым земельным участком, и последний земельный участок образован с существенным нарушением Генерального плана: его западная граница на 12 метров заходит в функциональную зону «У», и его в срединной части пересекает с севера на юг полоса той же зоны «У» шириной 30 метров, делая этот земельный участок несовместимым с Генеральным планом.

А тем временем в 2009 году были согласованы предпроектные проработки культурно-делового комплекса, выполненные проектной организацией ООО «ИНТЕРКОЛОМНИУМ» (Подгорнов Е.В. и др.) по заказу ООО «Театр песни Аллы Пугачевой».

Рис. Проект Е.В.Подгорнов

10.08.2010 года распоряжением № 1068 Правительство Санкт-Петербурга снова разрешило ООО «Театр песни Аллы Пугачевой» проведение здесь изыскательских работ, отменив предыдущее разрешение. По заказу КГА и по его же распоряжению № 931 от 23.03.2010 ГУ «НИПЦ Генплана СПб» подготавливает проект планировки и проект межевания. Возможно он выполнял и предыдущий проект, по заказу ООО «Котвил + СПб», но, возможно, что лишь «подхватил» брошенный прежним исполнителем проект. Однако и ныне, т.е. в конце 2012 года, этот проект до утверждения не доведен. Распоряжением КГА № 126 от 26.01.2011 был утвержден Акт выбора земельного участка для строительства, а распоряжением КГА № 1253 от 22.06.2012 выдан градостроительный план земельного участка RU78111000-14919.

Как сказано на стр. 2 Градостроительного плана, Местоположение проектируемого объекта определяется согласно требованиям действующих строительных норм, правил и технических регламентов в части отступов от границ земельных участков…. Однако названные нормы, правила и технические регламенты в данном случае не устанавливают требований к отступам от границ земельных участков (такие отступы устанавливаются для объектов строительства на дачных, садоводческих участках и участках ИЖС). Указанные отступы устанавливаются документацией по планировке территории, который в отношении данной территории не подготовлена.

Далее в градостроительном плане сообщается, что градостроительные регламенты, установленные Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, не применяются в соответствии с Решением городского суда от 20.12.2010, дело № 3-311/10. Разрешенное использование территории земельного участка установлено законом СПб № 820-7 О границах зон охраны объектов культурного наследия. Но тут же сказано, что ни основные, ни условно разрешенные, ни вспомогательные виды использования земельного участка не установлены. Требование к назначению объекта капитального строительства: «Объект культуры и искусства и коммерческий объект, не связанные с проживанием населения», названный в п. 2.2 Градплана, обосновано постановлением Правительства СПб, тогда как оно должно соответствовать основному или условно разрешенному виду использования — ибо в подзаголовке п.2.2. пояснено: «заполняется на земельные участки, на которые действие градостроительного регламента распространяется», из чего следует, что эти требования должны основываться на положениях регламента, которые, увы, как сказано выше не установлены.

Точно также не установлены параметр предельной высоты зданий, строений, сооружений, максимальный процент застройки. Итогом этому является отсутствие в этом документе сведений, без которых он не может быть применен.

10.08.2012 Градостроительный Совет Петербурга рассмотрел новый проект театра, выполненной совместно архитектурным бюро Populous LLC (Великобритания), ГАП «Дэймон Лавель» и ООО «ППФ „А.ЛЕН“». Инвестором выступила корпорация PMI. Проект предусматривал строительство комплекса высотой 70 метров.

Рис. Проект, 2012

Как комментирует итоги этого совета пресса: «Градостроительный совет Петербурга „дал добро“ на возведение Театра песни Аллы Пугачевой в устье реки Смоленки. Но при этом выступил против 70-метровой высоты будущего культурно-делового комплекса и рекомендовал ее уменьшить. Инвестор может отказаться от реализации проекта — без строительства жилья и гостиницы комплекс будет нерентабельным.» www.bn.ru